Borne de recharge en copropriété : la facturation

[Dordrecht]

Bonjour à tous,

 

Les bornes de recharge en copropriété posent un problème épineux, la facturation.

 

En effet, les copropriétaires et les syndics de copropriétés rechignent à les installer, et pour cause.

 

La cause du problème, c'est les parkings loués. Ce sont des locations très "volatiles" : les locataires vont et viennent tout au long de l'année, alors comment leur facturer les dépenses ?

 

A cause de cette volatilité il faut d'abord facturer tous les mois. Et donc faire un comptage tous les mois, ce qui est compliqué et coûteux pour un syndic. Mais ce qui embête le plus le syndic, c'est les recours pour impayés. Les contentieux. Evidemment le syndic traite uniquement avec le propriétaire, celui-ci devra ensuite se retourner contre son locataire. Et il ne faut pas oublier que les notes d'électricité de recharges de voitures se montent vite à plusieurs centaines d'euros chaque mois !

 

Tout ceci peut expliquer le refus des syndics et des copropriétaires : ils sont assurés d'avoir un paquet d'emmerdes toute l'année. Tous les loueurs de parking le savent.

 

Donc l'idéal est que ce soit un prestataire extérieur qui gère le paiement des notes d'électricité. Directement avec l'utilisateur (locataire ou proprio), comme une facturation EDF classique.

 

Ces prestataires existent, je ne les connais pas. Même EDF / Sodetrel le fait, mais ils ne s'en vantent pas ! (pas d'info sur leur site). Google nous donne Zeplug et d'autres... Et ces systèmes sont coûteux... Est-ce que quelqu'un sur le forum a des infos ?

 

PS Je n'ai pas abordé le problème de l'installation de la borne. Mais comme il y a le système Advenir (prime gouvernementale) qui rend cette installation quasi gratuite, le copropriétaire devrait en faire son affaire, et en plus ça valorise l'emplacement de parking.

[Moshe]

C'est un problème que tu as rencontré ou que tu crois pouvoir arriver ? De ce que j'ai compris, c'est relativement clair : le propriétaire installe la borne à ses frais, la copropriété ne peut pas l'empêcher (du moins, pas simplement), le compteur est dédié à cette ligne. Pour le locataire de la-dite place, il se paie l'abonnement EDF et paie les consommations. Sinon, c'est comme pour un abonnement électrique classique, l'opérateur commence par prévenir le locataire, puis il coupe le courant (et depuis quelques années, cette étape arrive très vite. D'autant plus que dans ce cas précis, il n'y a pas de scrupule sur une nécesstié vitale de l'utilisateur, qui peut toujours se trouver une borne ailleurs). Je ne vois à aucun moment comment le moindre kWh pourrait être facturé au propriétaire, ni encore moins à la copropriété…

[Dordrecht]

Le problème c'est qu'il n'y a pas 1 compteur / 1 abonnement EDF par borne, ce serait beaucoup trop cher. Et il n'y aurait pas assez de place dans le local du TGBT pour poser des dizaines de compteurs. Et ça ferait beaucoup trop de câbles à tirer... Il y a 1 seul compteur / abonnement EDF pour toutes les bornes de la copro, qui va évoluer au fur et à mesure que de nouvelles bornes seront installées; il faut refacturer ensuite tous les utilisateurs individuellement. Répartir le montant de l'abonnement global au prorata de la puissance fournie à chaque borne et faire payer la conso ("sous-compteurs"). Gérer les impayés etc... A quel nom est l'abonnement EDF ? Au nom de la copro ou au nom du prestataire extérieur ? Tout ça n'est pas simple, pour le moment je creuse la question !

[Flash]

Ma vision :

Les bornes doivent être prises sur l'abonnement de la copro. A la charge de la copro de dimensionner le TGBT, modules de sous-comptages, abonnement Enedys. A la charge du proprio, la ligne dédiée sur prise dédiée à l'emplacement de parking dédié.

Un peu comme la conso d'eau froide dans certaines copro des années 80 où celle-ci fait partie des charges, un compteur individuel sert aux relevés annuels avec une répartition individuelle gérée par la copro.

[DomEltro]

Bonjour.

La gestion de la copro est entre le syndicat (représenté par le Syndic) et le copropriétaire (résident ou bailleur).

La gestion du bail locatif est entre le bailleur (éventuellement représenté par un régisseur) et son locataire.

C'est donc au bailleur de se débrouiller de la volatilité de ses locataires, par exemple en installant sur l'alimentation de sa prise un sous-compteur (c'est vraiment un coût modéré !!!). Les détails doivent être convenus dans le bail. Si au lieu d'une prise dédiée il s'agit de prises en libre service, il devra prévoir dans le bail une provision et une clause de restitution de l'excédent (je suppose que la règle sera la même que pour les locataires de logement qui quittent en cours d'exercice).

Quant aux impayés entre le bailleur et son locataire, ce n'est pas à la charge du syndic, mais à la charge du propriétaire ou de son régisseur.

Le syndic propose à l'AG des copropriétaires les comptes annuels qu'il a tenus, qui seront approuvés ou modifiés. Pas question qu'il les tienne "à la petite semaine".

Salut !

[Dordrecht]

- Il n'y a pas que les conso à payer, il y a aussi l'abonnement (unique) à refacturer.

- Qui fait le relevé des sous-compteurs chaque mois ? Qui gère les impayés ? C'est un boulot énorme, le propriétaire ou l'agence immobilière qui gère n'ont pas que ça à faire !

- Des provisions pour charge sont très difficiles à calculer, la conso peut être extrêmement variable. De plus le solde de tout compte d'un locataire doit intervenir dans le mois qui suit le départ.

 

Et last but not least notre syndic ne veut pas s'occuper de ça ! (il en a pas envie, mais il le fera si on lui demande !) De toute façon quelqu'un va gérer ça, et ça aura un prix... Et nous serons fixés sur la solution d'ici la fin juin, après l'AG et la réunion avec le prestataire qui fait la partie commune de l'installation.

 

Pour son appartement un locataire gère lui-même son abonnement EDF, il n'y a pas d'intermédiaire entre lui et le fournisseur d'énergie. Imaginez un peu que ce soit le bailleur qui règle les factures d'électricité (et de téléphone !), et se fasse ensuite rembourser par le locataire ! Quel bordel !

 

Salve !

[zadene]

...

- Des provisions pour charge sont très difficiles à calculer, la conso peut être extrêmement variable. De plus le solde de tout compte d'un locataire doit intervenir dans le mois qui suit le départ.

...

C'est la même chose que des charges de chauffage, d'eau chaude sanitaire...

Je ne comprends pas la différence.

[DomEltro]

Bonjour.

Pour compléter l'avis de Zadene : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F947

C'est donc quand les charges annuelles sont devenus définitives (après l'approbation par l'AG) que la régularisation aura lieu, avec solde remboursé (ou demandé) à l'ancien locataire.

Une bonne gestion côté propriétaire veut que le montant mensuel demandé soit modérément et raisonnablement supérieur au 1/12 du coût probable, ce qui permet de rembourser au locataire; plutôt que demander à l'ancien locataire de revenir payer (même si prévu par la loi), ce qui risque d'être difficile ou inefficace.

 

Quant à la gestion personnelle (mensuelle ou non), il ne serait pas normal de la refiler au syndic (rémunéré par l'ensemble des copropriétaires), mais il serait normal que le régisseur choisi par le propriétaire bailleur (ou à fortiori le propriétaire lui-même) assume cette gestion, puisqu'il perçoit un revenu du locataire. D'ailleurs le montant de la gestion que le bailleur paie à son régisseur fait partie des déductions sur ses revenus locatifs.

 

Salut !

[Dordrecht]

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- Des provisions pour charge sont très difficiles à calculer, la conso peut être extrêmement variable. De plus le solde de tout compte d'un locataire doit intervenir dans le mois qui suit le départ.

...

C'est la même chose que des charges de chauffage, d'eau chaude sanitaire...

Je ne comprends pas la différence.

Avec le chauffage et l'ECS on n'a jamais de sommes monstrueuses et elles sont assez prévisibles. Avec l'électricité ou le téléphone, ça peut faire des milliers d'euros par an, surtout si on recharge une voiture. Le risque n'est pas le même, aucun propriétaire ne l'accepterait.

 

Pour l'histoire de la régularisation des charges à faire dans le mois qui suit le départ, c'est mon syndic qui me l'a dit...

[DomEltro]

Bonjour.

Je pense qu'il ne s'agit pas de la régularisation des charges, mais du remboursement de la caution après l'état des lieux. La loi est claire.

Quant à l'estimation de la charge électricité, je rappelle qu'il ne s'agit pas de sommes pharamineuses. La bailleur peut effectuer une estimation raisonnable, quitte à la majorer un peu pour limiter son risque. Si le locataire n'est pas d'accord, il a le choix de ne pas donner suite à la proposition de bail.

Quand au risque pour un locataire de courte durée, cette courte durée limite par elle-même l'ampleur du risque. Et elle a un aspect pédagogique : le bailleur sait ensuite comment estimer le prochain bail.

Je rappelle ma proposition (pour autant qu'il soit possible de la mettre en œuvre, et je pense que c'est possible sauf en cas de libre-service) : installer un sous-compteur économique (électronique ou électro-mécanique), comme celui dont je me suis équipé simplement pour suivre la consommation de ma voiture indépendamment des autres utilisations de la maison.

Salut !

[zadene]

...Avec le chauffage et l'ECS on n'a jamais de sommes monstrueuses et elles sont assez prévisibles. Avec l'électricité ou le téléphone, ça peut faire des milliers d'euros par an, surtout si on recharge une voiture. Le risque n'est pas le même, aucun propriétaire ne l'accepterait.

...

Pour un studio, peut-être.

Mais chauffage et ECS d'un T4 dans une résidence non rt2012, ça coûte bien plus par logement qu'un VE.